Verkehrssicherungspflicht für Vermieter & Hausverwaltungen

Veröffentlicht am 06.05.2026 · Lesezeit ca. 5 Min.

Stürzt ein Mieter im Treppenhaus, wird ein Passant von einem herabfallenden Ast getroffen oder rutscht ein Bote auf einem nicht geräumten Weg aus, stellt sich sofort die Frage: Wer haftet? In aller Regel der Eigentümer oder die Hausverwaltung – sofern die Verkehrssicherungspflicht verletzt wurde. Dieser Ratgeber erklärt, was Vermieter und Verwalter konkret leisten müssen.

Was ist die Verkehrssicherungspflicht?

Unter der Verkehrssicherungspflicht versteht man die rechtliche Verantwortung desjenigen, der einen Verkehr eröffnet oder eine Gefahrenquelle schafft (z. B. ein Grundstück oder ein Mietobjekt), für die Sicherheit der dort verkehrenden Personen zu sorgen. Sie ist kein eigener Paragraph, sondern eine richterrechtlich entwickelte Konkretisierung der allgemeinen Sorgfaltspflicht.

BGB-Grundlage: § 823 Abs. 1

Rechtliche Anknüpfung ist § 823 Abs. 1 BGB. Wer schuldhaft ein geschütztes Rechtsgut (Leben, Körper, Gesundheit, Eigentum) eines anderen verletzt, ist zum Schadensersatz verpflichtet. Bei Immobilien folgt aus dieser Norm die Pflicht, Gefahren in einem zumutbaren Umfang zu erkennen und zu beseitigen – oder zumindest zu warnen.

Typische Pflichten in der Praxis

Für Vermieter und Hausverwaltungen ergeben sich daraus eine Vielzahl konkreter Aufgaben:

• Treppen und Treppenhäuser: rutschfeste Stufen, intakte Handläufe, freie Fluchtwege.
• Beleuchtung: funktionierende Treppen-, Flur- und Hofbeleuchtung, defekte Leuchtmittel zeitnah ersetzen.
• Wege und Pflaster: lose Pflastersteine, Stolperkanten und Absackungen umgehend beheben.
• Gartenwege & Außenanlagen: wuchernde Sträucher zurückschneiden, freie Sicht und Durchgangsbreite sichern.
• Räum- und Streupflicht: Schnee- und Eisbeseitigung im gesetzlichen Zeitfenster.
• Dachlawinen und Eiszapfen: in schneereichen Lagen geeignete Schneefanggitter, ggf. Warnschilder.
• Bäume: regelmäßige Baumkontrolle auf Bruchgefahr, Totholz oder Pilzbefall.
• Spielgeräte und Müllplätze: Sichtkontrollen und Wartung.

Übertragung auf Dritte: möglich, aber kontrolliert

Die Verkehrssicherungspflicht kann vertraglich übertragen werden – etwa auf eine Hausverwaltung, einen Hausmeisterservice oder einen Mieter. Für eine wirksame Übertragung gilt:

• Klare, schriftliche Vereinbarung mit konkretem Leistungsumfang.
• Auswahl eines fachlich geeigneten und zuverlässigen Dienstleisters.
• Fortbestehende Überwachungs- und Kontrollpflicht des Eigentümers.

Ohne Kontrolle haftet der Eigentümer im Zweifel weiterhin mit – auch wenn ein Dienstleister beauftragt ist.

Dokumentationspflicht: Begehungsprotokolle

Im Schadensfall trägt der Eigentümer die Beweislast, dass er seinen Pflichten nachgekommen ist. Empfehlenswert sind daher:

• Regelmäßige Objektbegehungen (mindestens halbjährlich, bei Bäumen ein- bis zweimal jährlich).
• Schriftliche Begehungsprotokolle mit Datum, Beanstandungen und Maßnahmen.
• Lückenlose Einsatzdokumentation beim Winterdienst (Datum, Uhrzeit, Streumittel).

Beispiele aus der Rechtsprechung

Empfehlung: externen Dienstleister einbinden

Ein professioneller Hausmeisterservice entlastet nicht nur operativ, sondern liefert die nötige Dokumentation für den Versicherungs- oder Streitfall. Wir übernehmen Sichtkontrollen, Treppenhausreinigung, Außenanlagenpflege und Winterdienst – alles aus einer Hand. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Startseite sowie auf der Seite Gebäudereinigung Aachen.

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Im Zweifel bitte Anwalt oder die Stadt Aachen konsultieren.